Как согласовать перепланировку в квартире и не платить штрафы в 2020 году?

Что является перепланировкой?

Что считается перепланировкой в квартире? Не всегда собственник сходу может разобраться, что считается перепланировкой, а что – нет.

1. Ликвидация одних и устройство других стен и перегородок в квартире. Перенос стен и (или) перегородок приведет к изменениям плана квартиры – помещения изменятся в линейных параметрах пространств, а это и есть не что иное, как перепланировка.
2. Перенос двери считается перепланировкой квартиры?

Перенести дверь – значит, изменить план. На чертеже плана на месте прежней двери будет сплошная линия стены или перегородки, а обозначение входа в комнату появится в другом месте. Да, это перепланировка.

Другие варианты:

• если между уборной и ванной комнатой убрали разделительную перегородку, и вместо двух отдельных помещений стало одно – разумеется, это планировка, как и при объединении санузла или кухни с кладовкой;
• когда внутри самой ванной комнаты установили душевую кабину вместо громоздкой ванны, переместили в угол умывальник, в результате чего высвободилось место для установки биде, то это не относится к перепланировке, так как привязка стен, перегородок, дверей продолжает соответствовать техническому паспорту.

Требуется ли разрешение на переустройство не несущих стен

Если вы затеяли видоизменение некапитальных стенок без их переноса, в большинстве случаев перепланировку можно не согласовывать. Это может быть демонтаж старых конструкций и возведение новых на том же месте в точном соответствии с техпаспортом.

Можно не регламентировать перегородочные конструкции, построенные на новом месте, если они небольших размеров, легко демонтируются. К таким можно отнести:

• легкие арочные перегородки;
• барные стойки;
• кухонные «островки»;
• уступы и ниши;
• стеллажные переборки;
• стеклянные раздвижные створки;
• ажурные экраны и разнообразные ширмы.

Если предполагается монтаж перегородки, которая не несет нагрузки на плиту перекрытия, соответствует санитарным нормативам, но при этом трансформирует жилую площадь, получать разрешение на перепланировку в жилинспекции не потребуется. Достаточно будет внести изменение в техплан в БТИ по эскизу и в данные Росреестра. Наиболее частый пример подобной перепланировки: разделение смежных комнат на отдельные.

Все эти действия предусмотрены Жилищным кодексом. Согласно ему, любые изменения, которые вносятся в конструкцию жилья или касающиеся его площади, непременно должны отразиться в техпаспорте. Даже если не нужно получать разрешение на перпланировку.

Процедура довольно простая: специалист Бюро технической инвентаризации осматривает помещение, сравнивает с эскизом и дает добро на ремонтные работы. После них проводится проверка и оформляется новый технический документ. Если же такая перепланировка уже была сделана, ее проще и быстрее всего узаконить.

Важно, чтобы не изменились не только площади жилых и нежилых помещений, но и не выросла нагрузка на половое перекрытие. Если решено возвести тяжелую монолитную стену, она потребует согласования, поскольку нарушение технологии может привести к разрушению здания

При видоизменении перегородок не разрешается:

• строительство и удаление несущих стен;
• возведение таких фальш-стенок, которые создают глухие зоны без освещения и центрального отопления;
• конструкций, меняющих архитектуру здания.

Также не разрешается встраивание газопровода в новую стенку или перекрытие выходов вентиляции.

Подавать заявление о перепланировке в жилинспекцию и создавать проект потребуется, если запланировано перенесение перегородочных конструкций под окна и двери, увеличение жилой площади за счет нежилых помещений, обустройство дополнительных нежилых зон, например, кладовых.

Свободная планировка

Юридически такого понятия как свободная планировка не существует. Этот термин используется застройщиками новостроек в качестве маркетингового хода. Но если мы обратимся к поэтажному плану дома, то на нем увидим, что черными яркими линиями отмечены уже возведенные стены, а пунктиром – те, что не возведены, но должны быть и, соответственно, обязанность по их возведению ложится на собственника.

А теперь представьте ситуацию: вы покупаете квартиру «без перегородок», планируете размещение комнат и т.д., проводите ремонт и выясняется, что застройщик получал разрешение на совсем иной проект квартиры, а ваша планировка незаконна. Только вас «забыли» предупредить об утвержденном проекте.

Что такое перепланировка квартиры

Для начала необходимо разобраться, что же такое перепланировка. Перепланировка – это любые изменения, которые вносит собственник в новое жилье. Эти изменения должны отличаться от первоначального плана жилья.

Перепланировка может быть 2 видов:

• Первый вид – законная перепланировка. Такой вариант не требует разрешений и законного оформления. Такие работы связаны с ликвидацией, небольшими перемещениями: батарей, розеток, встроенных в стену шкафов, газовой плиты, сантехники. Также незначительными считаются изменения: застекление лоджии, объединение туалета и ванной. В этом случае необязательно узаконивать действия. Если собственник решил снести стену между комнатами, то ему придётся получить специальное разрешение на эти действия, согласовать их.
• Второй вид – это незаконная перепланировка. Владелец жилья не получил разрешения на выполнения строительных действий. К таким могут относиться: перенос батареи отопления на застеклённую лоджию; сделал теплый пол при помощи системы отопления и водоснабжения; сделал камин в квартире, которая находится в панельном доме; объединил кухню, в которой находится газовое оборудование и комнату; сделал в несущих стенах ниши или арки.

Неузаконенную перепланировку необходимо будет узаконить, если вы собираетесь продавать квартиру. В любом случае, вас это заставят сделать. Что касается самого процесса продажи такого жилья, то он будет трудным. Но это не значит, что невозможным.

Что запрещено?

Некоторые действия недопустимы – в случаях, когда работы грозят нарушить прочность каркаса всего здания. Перенос или демонтаж несущих стен в квартире.

Несущие стены запрещается разбирать без согласования с проектировщиками даже частично: только специалисты укажут место и площадь проема, если это допустимо, но предложат выполнить усиление.

Если собственник считает, что он близок к строительной теме, то без проекта разбирать несущие стены даже частично нельзя: ослабление элемента каркаса чревато снижением прочностных характеристик всего здания.

При присоединении балкона или лоджии к кухне или жилой комнате не допускается демонтаж подоконной стены, перемычки и простенка, если стена несущая. Ненесущую стенку могут разрешить разобрать, а вот порожек – вряд ли.

Нельзя установить на лоджии, застекленной и с утепленными стенами, радиатор отопления, как и сделать теплый пол, удлинив отопительную сеть, обогревающую весь МКД.

Запрещается также:

• вентиляционный канал из санузла выводить в кухню, а также закрывать вент. каналы или перекрывать их;
• устраивать дверные проемы между жилыми комнатами;
• переносить санузел в жилую комнату;
• менять внешний вид здания (например, ликвидировать оконные проемы), и пр.

Перепланировка является сложным и длительным процессом, и далеко не всегда успешной, так как существует множество запретов и ограничений, основывающихся на соблюдении норм и правил.

И составление проекта, и получение согласований, не говоря о воплощении идеи перекройки квартиры в жизнь, требуют вложения немалых сил и средств.

Сделать свое жилище оригинальным, непохожим на другие, можно и другими методами – применив новые, неизбитые формы дизайна и использовав инновационные средства придания своему жилищу индивидуальности.

О том, что можно делать при перепланировке квартиры и чего нельзя, вы можете узнать из наших видео:

Часть №1:

Часть №2:

Узакониваем самовольную перепланировку

Легче сразу сделать перепланировку как положено, чем стараться ее правильно оформить постфактум. В последнем случае вы рискуете получить отказ, и тогда придется все обратно переделывать.

Но предположим, вы уже сделали перепланировку и никуда пока не обращались. Тогда ее нужно узаконить через районную администрацию или в суде.

Шаг 1. Идете в БТИ со своим паспортом и правоустанавливающими документами на квартиру. К вам придет техник, чтобы сделать планы до и после перепланировки.

Шаг 2. С полученными планами обращаетесь в любую проектную организацию для изготовления проекта. В принципе, сделать заключение можно и в БТИ.

Шаг 3. Получив данные документы, собираете справки в следующих инстанциях: Росреестр, СЭС, балансодержатель дома (ЖЭК, ТСО, ТСЖ и т.п.), архитектурная организация или проектировщики дома. Как мы уже говорили, если вам посчастливилось жить в доме, представляющем историческую, художественную или культурную ценность, придется обращаться в управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области, чтобы получить заключение о возможности перепланировки.

Шаг 4. С полным пакетом документов клиент обращаетесь в районную администрацию или в суд для получения распоряжения администрации или решения суда о сохранении помещения в перепланированном виде.

При осуществлении самовольной перепланировки есть вероятность отказа в ее утверждении (например, в случае переноса или удаления несущих конструкций, объединения комнаты с лоджией посредствам ликвидации стены между ними и др.).

Шаг 6. Получив распоряжение администрации или решение суда, вы вместе с ним, правоустанавливающими документами на квартиру и паспортом, идете в БТИ. Далее события развиваются также, как если бы вы делали планировку по закону с самого начала (см. алгоритм №1). Примерно через 3,5 недели вы забираете в БТИ новый кадастровый паспорт на квартиру в перепланированном состоянии.

Шаг 7. С новым кадастровым паспортом идете в УФРС (Управление Федеральной Регистрационной Службы) для регистрации и получения свидетельства на квартиру.

Что делать при обнаружении незаконной перепланировки

Очень часто так случается, что нам уже достается квартира со сделанной незаконной перепланировкой. Такое может произойти при наследовании жилья или при покупке квартиры во вторичном фонде. Довольно часто люди об этом сами ничего не знают.

Для того чтобы не было проблем, необходимо узаконить данную перепланировку. Для этого нам необходимо собрать перечень документов, о котором говорилось выше и подать исковое заявление в суд. Если всё хорошо, то вашу перепланировку узаконят.

Если данная перепланировка проведена со слишком серьёзными нарушениями, то вас обяжут вернуть жилищу вид согласно изначального плана. Если вы не сделаете этого в течение назначенного времени по решению суда вашу квартиру продадут, а вам отдадут сумму с продажи за вычетом денег необходимых на проведение работ по восстановлению первоначального плана.

Как оформить переустройство

Если ваша перепланировка относится к не требующим согласования, ничего оформлять не нужно. Можно спокойно закупаться стройматериалами и заниматься ремонтом. В иных случаях потребуется собрать документы, без которых не примут заявление о предоставлении возможности перепланировки. Оно составляется по государственному образцу, который можно найти на ресурсах МФЦ, БТИ и жилинспекции.

К нему должны прилагаться:

• документ из Росреестра, подтверждающий, что вы собственник жилья;
• техпаспорт помещения;
• письменное одобрение всех зарегистрированных на потенциально перепланированных квадратных метрах.

Если предполагаются кардинальные изменения, необходимы будут проектные документы. С этим помогут в БТИ либо в проектно-архитектурных бюро. Обращаться нужно только в организации, имеющие лицензию.

Сложности могут возникнуть, если здание имеет статус культурного или исторического наследия. В этом случае понадобится разрешение на перепланировку от специалистов местной администрации, курирующих эти направления. Практика показывает, что они согласовывают изменения не слишком охотно.

Собственник нежилого помещения, желающий его перепланировать, не может быть просто физическим лицом. Разрешены изменения в таких зданиях только учредителям ООО или ИП.

Когда все бумаги собраны, требуется обратиться в МФЦ, жилинспекцию или административный отдел, курирующий жилищные вопросы в вашем городе. После подачи заявления нужно будет ожидать решения полтора месяца, хотя обычно все согласовывается быстрее – за две-три недели.

После этого вы получите разрешительный документ, в котором будет указано время, которое дается на перепланировку. По его истечении к вам в гости придет приемная комиссия, оценит качество изменений, соответствие их проекту. Если все сделано правильно, в технический и кадастровый план, а также в записи Росреестра будут внесены изменения по вашей перепланировке.

Не все перепланировки согласуют сразу, даже не нарушающие требований. Есть риск получить отказ. При небольшом непонимании или проблеме можно внести коррекцию в проект и прийти с новым заявлением спустя 90 дней. При этом следует потребовать пересмотра предыдущего решения. Очередной безосновательный отказ можно оспорить в суде.

Если требуется узаконивать перепланировку, которая уже сделана, нужно обратиться в Бюро технической инвентаризации. Возможно, будет достаточно эскиза для коррекции технического плана. Простые и соответствующие нормативам изменения легализуют быстро и без проблем. После этого вы получите новые кадастровые и технические документы, а также сведения о вашем недвижимом имуществе будут изменены в Росреестре.

Если жилье было сильно изменено, чтобы узаконить перепланировку, придется судиться. Для этого потребуется тот же список документации, что и при оформлении заявления, а также оценка специалистов, которые проведут строительно-техническую экспертизу. Если пожарные, санитарно-гигиенические и строительные нормы не нарушены, вероятность решения в вашу пользу велика.

Как перепланировать квартиру законно: нормы и правила

Надо понимать, как сделать перепланировку в квартире по закону. Это позволит провести необходимые изменения конфигурации жилья, не навредив при этом соседям, не ухудшив прочностные характеристики здания. Особенности, нормы и правила оформления перепланировки приведены в статье №26 Жилищного кодекса России и местных нормативных актах.

Рекомендуется действовать в таком порядке:

• составить проект перепланировки. Для этого лучше воспользоваться услугами специалиста;
• подать в уполномоченный орган (жилинспекцию) заявление, написанное по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ №226. К нему следует приложить пакет документов, состоящий из правоустанавливающих бумаг на квартиру, согласия всех членов семьи на изменение конфигурации помещения, проект перепланировки, техпаспорт. Если дом является архитектурным памятником, то дополнительно потребуется заключение соответствующего органа. Получить расписку о приеме документов. Рассмотрение заявления длится не более 45 дней;
• в случае принятия жилинспекцией положительного решения, заявителю выдается в течение трех дней соответствующий документ. Он может быть выслан по почте. Такой документ является основанием для проведения перепланировки жилья;
• осуществление капитального ремонта в соответствии с утвержденным проектом.

После завершения изменения конфигурации помещения, следует вызвать приемочную комиссию. Она фиксирует произведенную перепланировку, соотносит выполненные действия с проектом. По итогам работы комиссии составляется акт.

Что собственник может сделать без получения разрешения

Перечень работ, именуемых переустройством, довольно обширен. Для их проведения необходимо получить разрешение только от собственника, если это съемная квартира. Никаких запретов не установлено для:

• выполнения косметического ремонта, то есть покраски стен или поклейки на них обоев, монтажа напольных покрытий и плинтусов, укладки плитки на стены и полы, установку натяжных потолков;
• установки оконных конструкций в существующие проемы;
• создания или демонтажа встроенной мебели, включая антресоли и шкафы;
• замены балконного остекления;
• смены сантехники без ее перемещения;
• установки раздвижных дверей взамен распашных;
• замены электропроводки, водопроводных и канализационных труб внутри квартиры на аналогичные;
• переустановки отопительных радиаторов и труб к ним;
• монтажа на конах и балконах защитных сеток или антенн.

Нюансы перепланировки о которых стоит знать каждому

Начинаем с прихожей

Эта комната лицо квартиры, очень важно в ней всё правильно расположить.
Учитываем количество членов семьи и их род деятельности.
Спальни должны быть как можно дальше от шумных комнат.
Коридор должен занимать как можно меньше места, так как он очень малофункционален.
Пространство в комнатах должно быть максимально задействовано. Не к чему делать огромные комнаты, если они будут пустыми.
На перепланировку должны быть согласны письменно все прописанные в квартире люди.

Эта статья при прочтении даст вам тот необходимый минимум знаний, чтобы не было проблем. Напомню, что необходимо также изучить законодательство вашего региона касательно этого вопроса.

Получение судебного решения

Если ваше исковое требование было удовлетворено, остается только дождаться даты обретения им законной силы. Оно начнет действовать сразу после окончания течения срока, отведенного на подачу апелляции. Она может быть подана участником судебного процесса в течение месяца с даты вынесения решения (ч. 1 ст. 298 КАС РФ).

Сразу после начала действия судебного решения следует обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него изготовление нового технического плана, в котором будут учтены конструктивные изменения жилого помещения. После этого потребуется обратиться в Росреестр с заявлением об изменении данных, хранящихся в ЕГРН.

Когда узаконивать перепланировку не нужно

Надо ли узаконивать остальные виды перепланировки? Этого делать не требуется, если произведенные при выполнении ремонтных работ изменения не могут отразиться на целостности конструкции всего дома или ущемить права других жильцов. Согласования не требует:

• монтаж дверей независимо от их конструкции (при условии, что дверной проем остается на месте);
• разбор вмонтированных в стены антресолей и шкафов;
• установка встроенной бытовой техники (если не создаются дополнительные закрытые зоны);
• монтаж временных перегородок, которые легко разбираются и не затрагивают несущие конструкции;
• остекление балкона (однако данный вид работ требует согласования, если дом является памятником культуры или имеет архитектурную ценность);
• установка дополнительной вытяжки.

Согласование перепланировки жилого дома

Порядок согласования включает несколько этапов. Большая часть совпадает с процедурой получения разрешения на перепланировку квартиры в МКД.

Куда обращаться

Итак, для согласования ремонтных работ в частном доме нужно обращаться:

В Исполнительный комитет города – обычно там действуют отделы по делам архитектуры, куда нужно подавать заявление;

В сельскую администрацию – для перепланировки в домах в деревне;

В МФЦ «Мои документы» – орган-посредник, через него можно передать заявление и документы в местную администрацию, в ЕГРН;

В БТИ – выдают техпаспорт, фиксируют текущую и новую перепланировку частного дома. Удобнее обращаться с заявлением через МФЦ. Сделать это можно в любом отделении «Мои документы», независимо от места регистрации.

Во многих городах администрация принимает заявки только через МФЦ.

Алгоритм действий

Как согласовать перепланировку частного дома до начала работ:

Этапы процедуры и согласования с госорганами могут отличаться, в зависимости от вашего региона проживания.

Запрещенные действия при перепланировке или переоборудовании

1. Запрещен демонтаж несущих стен. А также создание нишь. Это может привести к обрушению здания.
2. Штробление и пробивание отверстий в плите перекрытия. В лучшем случаи это приведет к трещине.
3. Запрещено замуровывать газовые стояки в стену. Трубы должны быть свободны к осмотру и быстрому доступу (переносить при согласовании можно).
4. Разрушение и закрытие вентиляционных каналов. Это обычно приводит к излишней сырости и плесени, что уменьшает срок службы зданий.
5. Установка санузлов над жилыми комнатами. Из-за возможных протечек и нежелательных шумов.
6. Запрещено делать водяные теплые полы за счёт общего отопления и горячей воды. Даже если вы сделаете это незаметно, у соседей сверху станет плохой напор или холодные батареи и после одного-двух вызовов мастера всё станет ясно.
7. Запрещено монтирование перегородок при которых образуются комнаты менее 8м2 и кухни без естественного освещения. Речь идет о жилых комнатах, к кладовкам, гардеробам и санузлам это не относится.
8. Запрещено оборудования жилых комнат ниже уровня земли (цокольный этаж и подвал).

Какие изменения не требуют согласования перепланировки квартиры

Разрешены и не требуют регистрации любые самостоятельные работы, не нарушающие конфигурацию помещения:

• косметический ремонт;
• смена пола на аналогичный по тяжести материал;
• замена дверей, установка легких перегородок;
• перестановка электроплиты в пределах кухни;
• установка новых шкафов и мебели и т.д.

Более сложные работы, не нарушающие принципиальных требований и не угрожающие безопасности здания, разрешены с согласованием перепланировки квартиры:

• объединение ванны и туалета, их расширение за счет площади кухни или коридора;
• организация арок, проходов в стенах, не являющихся несущими, и их снос (уточнить, является ли перегородка несущей, можно в управляющей компании);
• выравнивание пола, организация его автономного подогрева;
• объединение комнаты с частью коридора и другие.

В данных случаях узаконить перепланировку квартиры не составит труда. Сложности могут возникнуть при согласовании проектов по созданию отдельного входа в жилье на первом этаже, переносу инженерных коммуникаций, объединению квартир на этаже и подобных.

Забронируйте бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров», и узнайте подробнее о согласовании перепланировки квартиры напрямую от экспертов.

Получить бесплатный билет на выставку «Недвижимость от лидеров»

Поэтапный порядок согласования перепланировки

Для законной перепланировки или переоборудовании необходимо сделать следующие действия:

1. Собираем всю первичную документацию. К этим документам в первую очередь относятся свидетельства подтверждающие ваши права собственности. Если так случилось, что по каким-то причинам у вас на руках нет этих документов, их нужно срочно сделать. Далее, в паспортном столе берем выписку из домовой книжки, в бухгалтерии ЖЭКА получаем копию лицевого счета и после всего берём план здания из БТИ.
2. Собираем проектную документацию. Если вы затеяли простой ремонт, который не тронет несущую конструкцию и важные коммуникации, то достаточно будет сделать эскиза плана. В случае более тотальной перепланировки всё делается после изготовления проекта. Проектами занимаются организации имеющие специальные лицензии.
3. Дальше происходит согласование проекта с различными организациями в зависимости от серьезности проекта там могут быть следующие организации: СЭС, МЧС, жилищная гос. инспекция, Гостехнадзор, организация заведующая домом, Водоканал, архитектурная организация, отвечающая за дом, администрация города.
4. Проведение необходимых ремонтно-монтажных работ. В общем то делаете задуманное на практике.
5. Прием работ. После проведения ремонта нужно сходить в администрацию вашего района, к вам направят комиссию, которая выдаст акт о принятии проведенных работ (что всё без нарушений).
6. Завершающие работы. После делается заключительное согласование, в БТИ получается новый технический паспорт, производится оплата за внесение изменений. При необходимости заполняются другие документы, в зависимости от проведенных работ.

Чего нельзя

Не допускается перепланировка помещений, при которой происходит:

Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе, затруднение доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.

Полный демонтаж несущих конструкций.

Размещение туалета и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение туалета и ванной (или душевой) над кухней допускается только в квартирах, расположенных в двух уровнях.

Установка радиаторов и устройство полов с подогревом на лоджиях и балконах.

Ликвидация / уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.

Вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых помещений (кроме квартир, предназначенных для семей с инвалидами).

Объединение жилого помещения и кухни — по санитарным нормам, человек не может принимать пищу там, где хранится его одежда и обувь.

Как и где узаконить изменения

Чтобы получить разрешительную документацию на перепланировку однокомнатной квартиры или объекта с большим количеством комнат, нужно в первую очередь обратиться с заявлением в БТИ. Сделать это необходимо, когда идея еще на стадии проекта. Кроме заявления потребуются выписка из ЕГРН и технический паспорт помещения.

Обязательными этапами согласования перепланировки квартиры являются инспекция сотрудника БТИ на объект, получение технического заключения о целостности стен, свидетельства о соответствии помещений санитарным нормам от сотрудника Роспотребнадзора. Процесс может быть длительным и хлопотным, однако, если в результате вы получите квартиру своей мечты, не создав угрозы обрушения здания, – оно того стоит.