Проектная декларация застройщика

Образец и содержание проектной декларации от застройщика

В декларации обязательно должны присутствовать исчерпывающие данные о застройщике, проекте строительства объекта, кроме того, ежеквартально обязаны обновляться данные о текущих финансовых результатах, а также о кредиторской и дебиторской задолженности застройщика.

Проектная декларация о строительстве жилого дома может быть составлена в произвольной форме. Образец составления можно без труда запросить, при этом декларация обязательно должна включать такие данные:

• сроки и этапы строительства;
• результаты государственной экспертизы проектной документации;
• право застройщика на участок;
• разрешение на работу;
• количество квартир в доме, их характеристики;
• описание нежилого фонда и его назначение;
• общее имущество дома и его состав;
• ориентировочный срок введения дома в эксплуатацию;
• список муниципальных и государственных компаний, которые будут участвовать в его приемке;
• вероятные финансовые и строительные риски проекта и меры по их страхованию застройщиком;
• ключевые строительные подрядчики.

Каждый из перечисленных пунктов документа застройщик может раскрывать как максимально подробно, так и более кратко. Однако, чем больше информации будет присутствовать в открытом доступе, тем больше доверия будет к застройщику.

Помимо этого, по мере развития проекта застройщик имеет право менять проектную декларацию. Информация о внесенных изменениях должна при этом быть опубликована во всех открытых источниках. Когда подобные изменения никак не ухудшают условия приобретения квартир, то ничего страшного в этом не будет. Но если они – в худшую сторону, то народ не будет доволен.

Покупателям перед покупкой квартиры в строящемся доме и перед подписанием Договора долевого участия обязательно следует уточнить у представителя компании-застройщика этот момент. Так, можно сразу согласовать вопрос возврата внесенных денег, в случае, если изменения в декларации потенциальному покупателю не понравятся. Если изменение проектной документации будет слишком существенным, то дольщик имеет право разорвать договор с застройщиком через суд.

Как уже говорилось ранее, при строительстве нового жилого дома, его застройщик обязан предоставить максимально полную информацию о своем объекте, чтобы потенциальные покупатели объективно могли его оценить. В обязательном порядке должны быть в свободном доступе и на сайте застройщика:

• документы на строительство;
• дополнительные материалы, например, фото.

Согласно закону компания-застройщик может и не публиковать декларацию, но только если он получает средства без размещения рекламы в интернете и других источниках получения информации. Но даже в таком случае он обязан предоставлять проектную декларацию по требованию всем заинтересованным лицам.

По словам президента, главное при переходе на новую форму финансирования — не допустить падения объема ввода жилья

Москва. 7 ноября. ИНТЕРФАКС — Отказ от использования средств дольщиков при строительстве жилья больно ударит по отрасли, ей понадобится господдержка как минимум на переходный период, заявил в среду на встрече с президентом РФ Владимиром Путиным глава «Деловой России» Алексей Репик.

«Наверное, больше всего, если говорить количественно, при подготовке съезда активность проявляли представители строительного сектора», — отметил он, информируя президента о вопросах, поставленных участниками «Деловой России» в преддверии съезда организации.

«Все нелегко переживают переход на новую форму финансирования, уход от долевого финансирования к проектному. В этом контексте одной из важных для них мер является возможность учитывать в составе своих расходов объекты инфраструктуры, безвозмездно передаваемые государству, потому что хочется делать хорошо, хочется строить и социальную инфраструктуру, и инженерную на высоком уровне», — заявил А.Репик.

«Доходность у застройщиков, конечно, резко упадет, и придется поделиться с банками в рамках перехода на проектное финансирование. В этой части, по крайней мере, на переходный период, просили бы вас посмотреть на этот вопрос с точки зрения возможной поддержки наших застройщиков», — добавил он.

По словам В.Путина, переход на банковское финансирование — «чрезвычайно важная и чувствительная вещь и для экономики в целом, и для строительной отрасли в частности, и для людей».

«Нам нужно добиться того, чтобы у нас не было серьезных сбоев в объемах строительства — это задача номер один. В то же время нам нужно обеспечить безусловные интересы граждан, которые не должны страдать от различных схем или даже от отсутствия таковых, от того, с чем связаны риски долевого строительства. Нам нужно от этого уходить и переходить, безусловно, к современным рыночным способам регулирования в этой сфере», — сказал глава государства.

«Здесь тоже важна поддержка государства, здесь нужны понятные, прозрачные процедуры, объемы этой поддержки и способы ее доведения до отрасли должны быть понятны. Об этом, надеюсь, еще предстоит серьезный разговор с правительством. Но хочу, чтобы вы знали, я настроен именно на такую совместную работу», — заключил он.

Ранее вице-премьер Виталий Мутко заявлял, что строительная отрасль России адаптируется к проектному финансированию за один-два года.

«С 1 июля мы перейдем на новую модель — проектное финансирование. Это повлечет за собой замедление темпов, но мы рассчитываем, что рынок все-таки адаптируется. Вернется ставка по ипотечным кредитам, рынок восстановится в течение года-двух», — говорил он.

В свою очередь глава Минстроя РФ Владимир Якушев выражал опасение, что небольшие региональные застройщики не смогут подготовиться к переходу на проектное финансирование.

«В рамках реформирования жилищного строительства наше министерство беспокоят небольшие компании, которые работают в субъектах РФ, как правило, в малых городах. В малых городах строительный комплекс своеобразный, очень чувствительный ко всем переменам. Там небольшая разница между себестоимостью и ценой продажи жилья, поэтому нас очень беспокоит эта история», — говорил министр.

Обязанности застройщика во время строительства

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Квалификация застройщика

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Кредиты во время строительства

Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье. 

Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.

Переводы со счета застройщика

Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:

• строительные работы на объекте,
• проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
• строительство инженерных сетей,
• подготовку градостроительной документации,
• кредит на строительство,
• госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
• налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
• зарплату сотрудникам,
• взносы в компенсационный фонд,
• возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
• рекламу,
• аренду офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Периодическая отчетность

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.

Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать. 

Разрешение на строительство и экспертиза проектной документации

Из заключения экспертизы проектной документации можно узнать больше подробностей о проекте и его реалиях. Читайте всё, пусть там написано много. Например, если вас интересует более подробное описание дома и площадки — найдете в заключении. Если на сайте есть несколько проектных деклараций (изменения) и несколько экспертиз — читайте обязательно всё! В заключении могут быть описаны изменения, внесенные в первоначальный вариант проекта. А эти изменения могут изменить качество новостройки, стоимость квартиры, общий статус жилого комплекса.

Обратите особое внимание на разрешение на строительство ЖК. Оно может быть выдано не на все объекты, внесенные в проектную декларацию

Если застройщик обещает два детсада, но на них еще не выданы разрешения, то велика вероятность изменения состава проекта, и детсадов в нем может не оказаться. То же касается и корпусов — на генплане оно могут быть обозначены, а в разрешении нет. Это значит, что корпуса только в проекте, а до завершения их строительства под вашими окнами будут идти работы. Поэтому сравните проектную декларацию, заключение экспертизы, разрешение на строительство и генплан на сайте проекта (застройщика). Многое станет понятно!

Понятие

Проектная декларация – документ, содержащий полную информацию о застройщике и самом проекте застройки. Оригиналы должны быть только у организатора проекта. А вот копии нужно разместить во всех местных и региональных средствах массовой информации и интернете.

Если обращаться к закону, то документы должны отражать информацию такого содержания:

• название и местонахождение объекта, юридическое лицо, режим работы;
• госрегистрация объекта;
• участники, кроме самого застройщика;
• предыдущие объекты строительства, в которых ранее принимал участие застройщик за последний трехлетний период;
• вид лицензии на строительную деятельность, номер и срок действия разрешения;
• размер денежных средств, итоги прошлого года и отчётность по затратам.

О планируемом подключении дома к сетям газоснабжения, водоснабжения и электроснабжения, а также к сетям интернет

Эта весьма интересная информация отражена в разделе 14 проектной декларации застройщика.

В данном разделе вы найдете информацию (ИНН, наименование, дата выдачи разрешения и стоимость подключения) о подключении к:

1) электроснабжение (в нашем примере ООО «Го​рэлек​тро»);

2) холодное водоснабжение (в нашем примере ООО «Городские инженерные сети»);

3) горячее водоснабжение;

4) газоснабжение (в нашем примере АО «Газ​пром га​зораспределение Смоленск»);

5) бытовое водоотведение (в нашем примере ООО «Городские инженерные сети»);

6) ливневое водоотведение (в нашем примере МБУ «Спецав​то»);

7) диспетчеризация лифтов (в нашем примере ООО «Вы​сота»);

доступ в интернет (в нашем примере ПАО «Ростелеком»);

9) проводное телевизионное вещание(в нашем примере ПАО «Ростелеком»);

10) проводная телефонная связь(в нашем примере ПАО «Ростелеком»).

Данные о финансовом состоянии застройщика

В проектной декларации приводятся данные о размере кредиторской и дебиторской задолженности строительной компании, которые позволяют сделать вывод о финансовой устойчивости застройщика. Кредиторская задолженность — это долги строительной фирмы перед третьими лицами, чаще всего банками. В дебиторской задолженности, наоборот, показано то, сколько различные организации и частные лица должны застройщику. Здесь могут учитываться квартиры, переданные застройщиком в счет выполненных работ подрядным организациям, рассрочка, которая предоставляется покупателям по договорам долевого участия, или заем у юрлица.

Общее правило: соотношение дебиторской задолженности и кредиторской должно быть положительным. И чем выше этот показатель, тем лучше. Если кредиторская задолженность намного превышает дебиторскую, значит, компания работает себе в убыток, в этом случае покупателю разумнее рассмотреть для покупки другой объект.

При этом надо понимать, что и дебиторская, и кредиторская задолженность — показатели относительные. И наличие большой дебиторской задолженности — не всегда свидетельство финансовой устойчивости застройщика. В определенных условиях у компании может быть большая дебиторская задолженность (ей должны деньги другие организации), но это совсем не значит, что ее дела идут хорошо. Конечно, в теории эти деньги рано или поздно должны поступить на счета строительной фирмы, но на практике этого может и не произойти. Как это случилось с одним из красноярских застройщиков: ее подрядчик набрал себе квартиры в счет будущего выполнения работ, у застройщика в проектной декларации появилась большая дебиторская задолженность, при этом фактически работы на объекте еще не были выполнены. И сейчас эту фирму стройнадзор относит к застройщикам зоны риска.

И наоборот, большая кредиторская задолженность — не всегда плохо. Ведь она может говорить о том, что у строительной компании открыта кредитная линия, банк верит в этого застройщика, поэтому выдал ему кредит, и у него есть средства для продолжения строительства.

Каждые три месяца в проектной декларации публикуются актуальные сведения о финансовых показателях застройщика, поэтому покупателю нужно ознакомиться не только с самой проектной декларацией, но и со всеми последующими изменениями в нее и проследить, как со временем меняется размер кредиторской и дебиторской задолженности.

Кто гарантирует достройку объекта

Можно найти в проектной декларации и сведения о том, как именно обеспечены обязательства застройщика перед участниками строительства. Кто поручился за то, что переданные строительной компании деньги будут возвращены дольщикам, или откуда поступят средства на достройку в случае банкротства застройщика. Существующие объекты страхуют коммерческие страховые компании, и в этом случае дольщику нужно удостовериться, что страховая компания, которая заключила договор с застройщиком, все еще имеет право давать такие гарантии. Дело в том, что Центробанк регулярно сокращает список страховщиков, тогда застройщик обязан перестраховать свою ответственность в другой компании. Актуальный список страховых компаний, которые могут работать с рисками долевого, опубликован на сайте ЦБ.

После того как вступят в силу изменения в законодательство и заработает аналог агентства по страхованию вкладов — компенсационный фонд долевого строительства, гарантией дольщикам послужат отчисления застройщика в фонд. Его появление, как ожидается, снизит риски на рынке долевого. Так что те объекты, застройщики которых делают взносы в фонд, считаются более надежными.

Откуда ждать помощи

С 2018 года в России начал формироваться Единый реестр проблемных объектов. В него заносят объекты, чей застройщик обанкротился, задержал сроки сдачи или передачи ключей больше, чем на полгода. Список публичный, и ознакомиться с ним может любой интересующийся. На данный момент в нем числится более двух тысяч объектов по всей стране. В Санкт-Петербурге на 2020 год проблемными объектами признаны 11 жилых комплексов. Черный список по Ленинградской области существенно больше – завершения строительства ожидают 165 проектов, среди которых как многоквартирные объекты, так и небольшие таунхаусы. Не исключено, что перечень в следующем году пополнится еще несколькими объектами, но также ожидается завершение строительства ряда долгостроев. Так, за 2019 год в Петербурге удалось сдать 20 домов, в области – 22 дома.

Появлению Единого реестра проблемных объектов предшествовало создание в 2017 году Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства. Его учредителем выступило Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства. На данный момент Фонд уже взял под свое крыло сотни объектов по всей стране и курирует решение вопросов, связанных с финансированием строек и выплатам возмещений дольщикам.

Фонд защиты прав дольщиков работает следующим образом. Если жилой комплекс по какой-либо причине попадает в реестр проблемных объектов, то региональные власти имеют право обратиться в Фонд с ходатайством о восстановлении прав дольщиков. Сами граждане этого сделать не могут, только через представителей местной власти. После принятия запроса начинается процедура банкротства застройщика. Пока тянутся судебные процессы Фонд собирает информацию о строительной компании и объекте для того, чтобы оценить проект и принять решение – достраивать дом или возмещать дольщикам стоимость квартир. Чтобы определиться, Фонд считает, сколько необходимо денег и какое количество времени потребуется для завершения проекта, и сравнивает результат с суммами, которые необходимо вернуть дольщикам, учитывая рыночную стоимость квадратного метра. Выберут, разумеется, наименее затратный путь. Желание самих дольщиков в данном вопросе не учитывается. То есть вариант того, что кто-то заедет в достроенную квартиру, а кто-то получит компенсацию, невозможен. Либо все дружно переедут в новый ЖК, либо ограничатся денежным возмещением. На принятие решения у Фонда уходит примерно полгода.

В случае решения в пользу достройки объекта по решению Арбитражного суда земельный участок и жилой комплекс передаются Фонду. А он в свою очередь обязуется выполнить все условия по завершению строительства. Причем сроки ограничены тремя годами.

Возникает резонный вопрос: откуда берутся деньги на финансирование? Согласно Федеральному закону 218-ФЗ от 29.07.2017 г. застройщики обязаны отчислять в компенсационный фонд 1,2% от стоимости каждой продаваемой квартиры. То есть средства на ликвидацию долгостроев поступают непосредственно от тех, кто приобретает квартиру сейчас. К этим деньгам добавляются средства, которые выделяются из регионального бюджета.

К услугам Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства прибегают далеко не всегда. По каждому жилому комплексу ситуация рассматривается индивидуально, и проблему долгостроя могут решить по-другому. Интересно, что в Петербурге и Ленинградской области механизмы и способы того, как достроить объект, брошенный застройщиком, немного отличаются.

Описание строящегося дома

Во второй части проектной декларации содержится информация об объекте строительства: его коммерческое обозначение (название жилого комплекса), сведения о выданном разрешении на строительство и сроке его действия. Последнее нужно, чтобы дольщик понимал, когда застройщик обязан реализовать начатый проект.

А кроме того, указывается, по какому праву принадлежит строительной компании земельный участок, где ведется строительство дома (находится он в собственности или в аренде)

Если земля арендованная, дольщик должен обратить внимание на сроки аренды. Чтобы еще на этапе выбора квартиры понимать, что в дальнейшем появится на окружающей дом территории, в проектной декларации есть сведения о местоположении домов, которые входят в состав проекта, а также о запланированном благоустройстве

Проектная декларация теперь содержит подробное описание строящегося дома, его основные характеристики (этажность, общую площадь, материал наружных стен, класс энергоэффективности и сейсмостойкость, которую не указывали ранее).

В документе прописана возможность технического подключения дома к инженерным коммуникациям и стоимость платы за подключение. И это очень важный момент: целый ряд новостроек в краевом центре не смогли вовремя сдать в эксплуатацию именно из-за того, что у этих домов не было возможности подключения к сетям.

Потенциальные покупатели смогут узнать о количестве квартир в жилом доме и получить их описание (площадь, этаж, количество комнат, вспомогательных помещений: санузлов, террас, кладовых). Из этих данных станет понятно, какие квартиры запроектированы в новостройке, и можно примерно оценить количество ее будущих жителей.

Теперь в проектную декларацию на новые объекты наряду с квартирами включаются сведения об общедомовом имуществе. Застройщик сразу в проектной декларации должен указать, какое помещение общего использования (колясочная, кладовая) появится в объекте. Сделано это намеренно, чтобы уже после сдачи дома в эксплуатацию у компании не было возможности поменять назначение помещения и занять его, к примеру, под магазин.

В проектной декларации расписан примерный график реализации проекта, при этом названы этапы строительства и сроки их завершения, здесь же приводится планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию.

Какая информация есть в проектной декларации

Из проектной декларации новостройки можно узнать практически все, поскольку она содержит актуальные разделы, а при внесении изменений в проект должна перевыпускаться с отметкой об изменениях

Изучать следует все разделы! На что обращать внимание?

Сведения о застройщике

В самом начале проектной декларации есть стандартная «шапка» — обратите внимание на наименование застройщика по реестру и коммерческое наименование. Организация может входит в группу компаний, например, знаменитый «ПИК», тогда в декларации вы увидите, кому конкретно из состава группы она выдана

Информация из «шапки» подтверждается ниже — в разделе сведений о застройщике. Разрешение выдается конкретной компании, ее наименование в «шапке» и разделе должно совпадать.

Недобросовестный и ненадежный застройщик

Далее вы можете проверить, попадал ли застройщик в реестры недобросовестных организаций, имеет ли он долги, каковы финансовые результаты его деятельности, какие проекты он реализовал за последние три года. Попадание в реестры — тревожный знак! А вот финансовые результаты в виде «прибыль — убыток» стоит изучить, но не придавать им критического значения, потому что они относятся к динамическим показателям. Постоянный убыток — плохо. Это говорит о вероятности долгостроя, потому что застройщику не хватает средств. Но у него должен быть определенный размер уставного капитала, что тоже отражено в проектной декларации.

Кому принадлежит участок под новый ЖК

Посмотрите, кому принадлежит участок земли под новостройку. Он может находится в собственности застройщика, а аренде, в собственности города (населенного пункта)

Это важно, потому что на собственном участке застройщик может развивать инфраструктуру, не рассчитывая передать ее городу — значит, обещанный детсад и школа будут исключительно коммерческими, дорогими. Участки муниципальных земель обычно берутся в аренду под строительство массового жилья класса «стандарт» (эконом) и «комфорт» — о разнице между категориями новостроек вы можете узнать из этой статьи

Как правило, ЖК, построенный на муниципальном участке, имеет социальную инфраструктуру общедоступного типа. Уточнить это можно в разделе описания проекта.

Описание нового ЖК в проектной декларации

Описание новостройки в проектной декларации содержит общие сведения — цель строительства, например, комплексное освоение территории. Оттуда можно почерпнуть информацию об уровне проекта. Но там не указывается категория, поскольку стандарта на нее нет. Это коммерческий признак.

Очень важно добраться до описания домов. Тут будет указана конструктивная схема — например,монолитные или панельные дома

Обратите внимание на следующие характеристики:

• конструкция дома (монолит, панель, монолитно-каркасный, кирпично-монолитный);

• наличие категории — квартирами можно называть объекты в новостройках, где корпуса отнесены к категории «жилых строений», в противном случае это будут апартаменты в нежилом строении, апарт-отеле;

• в описании корпусов, этапов или каждого дома в отдельности указывается общее количество квартир, иных помещений, мест в паркинге, гостевых стоянок, словом, все, что вас интересует как будущего жильца;

• далее начинается описание каждого типа квартир, которое может и не дать информации, если вы еще не начали изучение планировок.

Очень важно! — как продается жилье в новостройке, по какому типу договора. Наибольшие гарантии предоставляются по 214-ФЗ, Договору долевого участия, но застройщик может предлагать и ЖСК, тогда вам стоит посмотреть, чем отличается ДДУ от ЖСК

Проверьте гарантии застройщика — договор страхования ответственности, сроки получения на ввод новостройки в эксплуатацию. А теперь идем дальше.

Сведения о предыдущих объектах строительства

Если застройщик реализует не первый проект, то в разделе 4 будут сведения обо всех предыдущих реализованных объектах строительства и о датах ввода указанных объектов в эксплуатацию.

Если информация о предыдущих объектах строительства отсутствует, а застройщик на рынке уже давно, то это вовсе не означает, что все проекты провалились. Обычно многие застройщики под каждый новый проект заводят новое юридическое лицо.

В этом случае сайт, который указан в разделе 1, будет какой-то «левый», предназначенный только для отражения в проектной декларации, при этом все продажи будут вестись, как правило, с основного рабочего сайта.

Объекты строительства

Документация об объекте строительства должна содержать следующее:

• цель проекта, ее сроки, итоги госпроверок;
• разрешение на проведение стройки;
• права застройщика на участок земли, на котором впоследствии будет находиться, например, жилой дом;
• место нахождение и точные координаты строительства;
• назначение нежилых помещений в самом доме;
• общее домовое имущество и его состояние, которое далее будет разделено между всеми владельцами и участниками «долевки»;
• дата полученного разрешения для начала эксплуатации дома соответствующими экспертами и организациями;
• финансовые и юридические риски при участии в проекте;
• организации, которые будут осуществлять застройку, ремонт и прочие работы по благоустройству дома.

Обратите внимание: данный документ должен быть размещен в СМИ и интернете сразу после заключения договора с первым участником строительства.

При решении принять участие в подобном проекте, нужно узнать у застройщика, где можно прочесть всю необходимую информацию.

Значение проектной декларации выросло

После вступления в силу изменений в законодательство о долевом строительстве с 1 января 2017 года значимость проектной декларации выросла в разы. Если застройщик указал в ней неполную или недостоверную информацию, это повлечет вполне конкретные последствия. Участник долевого строительства вправе даже расторгнуть договор только по той причине, что в проектной декларации изложены не все обязательные сведения. «Если при проведении анализа поступившей к нам проектной декларации мы установим наличие в ней недостоверных сведений и (или) неполной информации, которая должна быть указана в проектной декларации, мы обязаны выдать застройщику отказ о соответствии проектной декларации установленным требованиям. Для застройщика это означает запрет на регистрацию договоров участия в долевом строительстве», — рассказала руководитель отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора Красноярского края Елена Хамардюк.

Изменения в проекте

Нужно запомнить, что застройщик должен внести корректировки в декларацию при наличии изменений:

• сведений о застройке и объекте. Они должны быть внесены в течение трех дней после их свершения;
• финансовой задолженности. Сведения должны вноситься каждый квартал.

Нужно понимать, что невыполнение правил и норм может привести к серьезным последствиям. К примеру, не публикация изменений или не соблюдение сроков ведет к тому, что застройщик будет обязан выплатить штраф, вернуть деньги.

Но и это далеко не все финансовые потери. Более точное решение сможет принять суд после рассмотрения иска участников долевого строительства.

Смотрите информационное видео о проектной декларации в строительстве:

Внимание!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:+7(499) 703-42-21 — Москва+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург+7(800) 500-27-29 доб

482 — Россия (общий)

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!Все консультации у юристов бесплатны.

Финансируют ли строительство дома банки

Кроме средств дольщиков строительные компании могут частично использовать для реализации проекта кредитные средства банков, тогда строительство объекта ведется в рамках проектного финансирования. С одной стороны, то, что банк прокредитовал стройку, для дольщика — безусловно, позитивный момент. Обычно банки, прежде чем ссудить деньги строителям, очень тщательно проверяют компанию. Таким образом, наличие проектного финансирования для дольщиков — это сигнал, что риски в проекте снижены. Кроме того, банк будет внимательно следить за тем, как продвигается строительство. С другой стороны, земельный участок, на котором строится дом, в таком случае будет находиться в залоге у банка. И если застройщик все же обанкротится, банк так же, как и дольщики, будет претендовать на возмещение ущерба.

Информация о застройщике

Для того чтобы покупатель смог понять, с кем именно он имеет дело, в проектной декларации приводится подробная информация о застройщике. Это название строительной компании, а также ее коммерческое обозначение (в тех случаях, когда застройщик входит в группу компаний, при этом у самой компании есть собственное наименование, в документе должны указываться оба), адрес застройщика, фамилия, имя и отчество руководителя, время работы компании, телефон, адрес официального сайта и электронной почты. А кроме этого, сведения об учредителях строительной фирмы и о том, в какую саморегулируемую организацию она входит (для тех случаев, когда строительная компания выполняет функции заказчика-застройщика).

Сведения о сроке реализации строительства

В разделе 17 вы, собственно, и увидите, когда же застройщик реально введет дом в эксплуатацию. Ну а если застройщик говорит, что дом будет сдан гораздо раньше, то это обычно вранье.

Чаще всего застройщики сдают объекты строительства на месяц раньше или позже срока, а обещать могут совсем другое. Так что не стоит верить на слово застройщику, просто загляните в проектную декларацию по конкретному объекту строительства. Указанного в проектной декларации срока строительства застройщики вынуждены придерживаться, так как это влияет на их рейтинг среди других застройщиков по темпам строительства и срокам ввода жилья в эксплуатацию.

Срок ввода всегда указывается поквартально:

1 квартал — срок ввода конец марта;

2 квартал — срок ввода конец июня;

3 кварта — срок ввода конец сентября;

4 квартал — срок ввода конец декабря.

Изменения 2018 года к правилам ведения проектной декларации

В начале 2018 года были законодательно внесены изменения к требованиям оформления данного документа. Изменения следующие:

• перед тем как заключить первую сделку с дольщиком, компания-застройщик должна согласовать свою проектную декларацию с представителями местных исполнительных властей. Документ можно подать в электронном виде через заполнение специальной формы,
• орган исполнительной власти после получения документа обязан в течение 30 дней выдать застройщику документ, подтверждающий, что декларация соответствует всем нормам и требованиям, или же предоставить аргументированный отказ,
• если данный орган не предоставляет заключение в течение 60 дней с момента получения документа, то декларацию следует одобрять повторно,
• внесенные в проект изменения застройщик должен выкладывать на своем сайте и согласовывать с представителями местных властей, которые отвечают за все процессы в долевом строительстве, в течение 5 рабочих дней после внесения изменений.

Также застройщик полностью отвечает за достоверность информации, представленной в открытом доступе в данном документе.

• разрешительные основания на строительство,
• проектная декларация,
• документы, дающие право на строительство на указанном участке,
• фотографии процесса строительства.

Отсутствие сайта у компании-застройщика потенциального покупателя может насторожить, она может оказаться несостоятельной или же являться мошеннической организацией.